V súčasnosti prebieha v obci Valaliky pri Košiciach
výstavba nového závodu automobilky VOLVO. Čo možno očakávať po ukončení výstavby a spustení výroby,
prípadne aj skôr?
V roku 2022 bola oficiálne ohlásená investícia automobilky Volvo pričom investor sa rozhodol pre výstavbu závodu v priemyselnom parku v obci Valaliky pri Košiciach v okrese Košice – okolie. Prvé správy, ktoré uvádzalo ministerstvo hospodárstva SR hovorili o tom, že „postupne v rokoch 2025 až 2027 táto spoločnosť vytvorí 3 300 priamych nových pracovných miest. Príchod takéhoto investora bude znamenať prácu aj pre rôzne subdodávateľské spoločnosti a teda aj ďalšie pracovné príležitosti.“ V roku 2023 prebehla médiami informácia o tom, že automobilka pravdepodobne zdvojnásobí výrobnú kapacitu pripravovaného závodu oproti svojim pôvodným plánom. V správe uverejnenej na webstránke ekonomického týždenníka TREND dňa 13.9.2023 sa píše nasledovné: „Švédska automobilka Volvo Cars plánuje zdvojnásobiť pôvodne ohlásenú výrobnú kapacitu svojej pripravovanej fabriky na východe Slovenska, kde bude vyrábať elektromobily. To by znamenalo, že kapacita závodu dosiahne pol milióna vozidiel ročne. Vyplýva to z investičného zámeru, ktorý skupina Volvo predložila slovenským úradom.“ Uvedená správa zároveň hovorí o tom, že „v prípade plného využitia kapacity by sa Volvo stalo najväčšou automobilkou na Slovensku.“
>Naväzujúc na uvedené informácie je na mieste otázka: Ako táto investícia zmení mesto Košice a obce v blízkom okolí? Zásadnou otázkou bude čo nastane na lokálnom realitnom trhu. V tomto smere bude zaujímavé sledovať či vývoj cien na realitnom trhu v Košiciach nebude pripomínať vývoj na realitnom trhu v Nitre a jej okolí po ohlásení výstavby závodu automobilky Jaguar Land Rover. O prudkom náraste cien nehnuteľností v Nitre hovorila aj správa zverejnená na portáli nitraden.sk dňa 29.augusta 2016 „Ohlásený príchod automobilky Jaguar Land Rover sa výrazne odrazil na realitnom trhu v Nitre. Ceny nehnuteľností ihneď po ohlásení investície vyskočili hore o 15 až 20 percent. Ponúk je v súčasnosti málo a dopyt výrazne prevyšuje ponuku, čo nahráva vysokým cenám. Zhodli sa na tom realitní makléri na stretnutí Združenia realitných kancelárií Slovenska v Nitre.“ Spomínaná správa hovorila aj o vtedajšom vysokom záujme o dlhodobé prenájmy v Nitre.
Architekt Michal Burák zo spoločnosti Architektonické štúdio Atrium s.r.o. v rozhovore zverejnenom na webstránke spomínanej spoločnosti prirovnáva príchod automobilky Volvo do obce Valaliky pri Košiciach k výstavbe Východoslovenských železiarní v Košiciach v šesťdesiatych rokoch: „Príchod investora znamená veľký nápor. Je to ale dobrá vec, prirovnal by som to ku príchodu VSŽ do Košíc. Dnešné sídliská ako Furča, Ťahanovce či Jazero sú výsledkom vtedajšej industrializácie.“ Pokiaľ ide o samotnú výstavbu, citovaný architekt očakáva, že rozvoj sa bude realizovať skôr smerom von z centra: „Určite to zmení pohyb v meste. Mínusom je, že sa rozvoj bude diať pravdepodobne smerom von z centra, kde sa budú tvoriť obrovské zápchy.“
Nakoľko však výstavba závodu neprebieha v intraviláne mesta Košice ale v obci Valaliky v okrese Košice – okolie, dá sa očakávať, že výstavba objektov určených na bývanie bude realizovaná nielen v Košiciach ale aj v okolitých obciach v blízkosti automobilky. V tejto súvislosti je zatiaľ známy zámer investora KOBA development s.r.o., ktorý na webstránke projektu Valaliky IBV ponúka na predaj 25 radových domov a zároveň ponúka na predaj 45 pozemkov určených na individuálnu bytovú zástavbu.
Ak teda máme v stručnosti zhodnotiť možné scenáre, tak je možné očakávať jednak nárast záujmu o prenájom zo strany pracovníkov, ktorí sa priamo podieľajú na výstavbe závodu a zároveň po ukončení výstavby aj príliv pracovnej sily, ktorá bude mať záujem o dlhodobé prenájmy. Tieto prenájmy môžu dobre fungovať nielen v meste Košice ale aj na okolí. V súvislosti s tým sa dá očakávať aj zvýšený záujem realitných investorov o kúpu investičných nehnuteľností, v ktorých budúci majitelia bývať neplánujú. Tieto nehnuteľnosti budú neskôr slúžiť na účely prenajímania pre budúcich pracovníkov automobilky Volvo. Zároveň v neposlednom rade možno očakávať aj záujem developerov o výstavbu nielen malých rezidentských projektov, ale aj komplexov veľkého rozsahu. V tomto smere možno predpokladať, že v meste Košice pôjde vo väčšej miere o výstavbu bytov zatiaľ čo v okolitých obciach v okrese Košice – okolie pôjde skôr o výstavbu domov. Výstavba nielen v Košiciach ale aj v okolitých obciach však môže naraziť na svoje prekážky, najmä pokiaľ ide o obmedzenia zahrnuté v územných plánoch mesta a obcí a zároveň môžu pre developerov predstavovať potenciálne problémy aj vlastnícke vzťahy k pozemkom, na ktorých budú mať záujem stavať. Záujem o kúpu nehnuteľností zo strany budúcich pracovníkov automobilky vo veľkom meradle však možno očakávať pravdepodobne až po spustení ostrej prevádzky závodu, ktorá je predbežne naplánovaná na koniec roka 2026.
Vzhľadom na očakávaný záujem zo strany budúcich pracovníkov je potrebné počítať s nárastom cien prenájmov aj kúpnych cien nehnuteľností v meste Košice aj v okolí. Bude však veľmi zaujímavé sledovať aj to v akej miere sa bude realizovať výstavba nájomných bytov, o ktorých sa hovorí už istý čas. V prípade, že mesto Košice, okolité obce, prípadne štát uskutoční výstavbu nájomných bytov pre pracovníkov automobilky vo veľkom objeme je zároveň možný aj scenár pri ktorom budúci pracovníci budú viac využívať predmetné nájomné bývanie. Toto nájomné bývanie poskytované zo strany mesta, obcí, prípadne štátu by možno bolo z hľadiska ceny nájmu výhodnejšie a kúpne ceny nehnuteľností a štandardné prenájmy poskytované súkromnými osobami by v dôsledku nižšieho dopytu než je očakávaný nemuseli gradovať až do takých výšok ako to v súčasnosti hrozí.
PhDr. Martin Behúň
Obchodný manažér
Použité zdroje:
